租金貸異化背后：長租公寓騎虎難下 金融機(jī)構(gòu)成接盤俠
長租公寓行業(yè)近期頻頻“暴雷”，租金貸作為往日維持公寓擴(kuò)張的主要資金來源，又一次被推上輿論風(fēng)口浪尖。但是，租金貸真的是把長租公寓推向債務(wù)深淵的元兇嗎？如果不是，長租公寓又是如何走到今天的？
剛剛撐過疫情封鎖期的蛋殼公寓倒在了租房市場回暖的11月。
“最近租房的人多了，今天1天就有6個(gè)人來看房。”一位中介表示，其中很多是準(zhǔn)備逃離蛋殼的“難民”。這些人重新找房時(shí)，再次遇到月付條件仍心有余悸，這時(shí)中介總會(huì)趕緊強(qiáng)調(diào)，“放心，不是租金貸”。
這一話術(shù)源于曾經(jīng)選擇月付的蛋殼租客正面臨租金貸的困擾，即租房服務(wù)因公寓違約暫停后，租戶與金融機(jī)構(gòu)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系在法律上不受影響，這意味著租金貸用戶在貸款合同期內(nèi)將承擔(dān)雙倍房租壓力。也因此，租金貸這一信貸產(chǎn)品幾乎成了人人喊打的過街老鼠，甚至不少維權(quán)租客要求提供租金貸的金融機(jī)構(gòu)對蛋殼資金鏈斷裂負(fù)責(zé)。
金融機(jī)構(gòu)不免要為此叫屈。一位金融從業(yè)人士表示，無論從還款來源還是風(fēng)險(xiǎn)離散度來看，租金貸都堪稱優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)信貸場景，其屢次成為長租公寓崩盤后的遺留問題，根本原因還在于一些租金貸產(chǎn)品早已由消費(fèi)信貸產(chǎn)品異化成了融資工具。
事實(shí)上，蛋殼、青客等輕資產(chǎn)模式長租公寓運(yùn)營商，也被稱作“二房東”，其本來應(yīng)有的商業(yè)模式是與房東簽訂5年到10年的長期合同鎖定降低的租金和穩(wěn)定的房源，再經(jīng)過裝修、隔斷等處理，將房屋出租給租客，租客合約期通常為一年，租客支付的租金與支付給房東的租金之間價(jià)差，即租金差，構(gòu)成長租公寓運(yùn)營商主要收入來源。
但實(shí)際情況是，“二房東”為爭搶房源不惜抬高收房價(jià)格，導(dǎo)致租金差微小、甚至倒掛，只好靠期限錯(cuò)配的租金貸填補(bǔ)現(xiàn)金流缺口。
需要注意的是，另有重資產(chǎn)模式的長租公寓運(yùn)營商，如房地產(chǎn)旗下自持房產(chǎn)的龍湖冠寓等，本文所指的均為輕資產(chǎn)模式運(yùn)營商。
緣起
“以前我們收來一套房，就拿根尺子往地上劃出幾個(gè)房間。”一位租賃行業(yè)從業(yè)者向證券時(shí)報(bào)記者描述幾年前租房市場的“盛景”，“租戶一個(gè)個(gè)排著隊(duì)進(jìn)來，我們就給他說，‘這里是床，這里是桌子，你租不租？’他不租后面有的是人租。”
在前述從業(yè)者印象里，2017年以前，租房市場需求大于供給，收房市場供給大于需求，租房中介坐穩(wěn)收房價(jià)格與租金之間的價(jià)差——直到長租公寓“鯰魚”到來。“它們(長租公寓運(yùn)營商)進(jìn)來后，市場的收房價(jià)格一下就高了起來。”他說，業(yè)主的選擇多了起來，有些精明的業(yè)主甚至?xí)褞讉€(gè)中介拉進(jìn)一個(gè)群，以“拍賣”的方式“價(jià)高者得”。
“價(jià)高者”往往是有資本支撐的長租公寓運(yùn)營商。據(jù)IT桔子統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，長租公寓受益于政策利好一躍成為投資“風(fēng)口”，全年總?cè)谫Y額達(dá)32.425億元，較上一年度增長199%，2018年該數(shù)據(jù)繼續(xù)增至82.8億元。
資金注入后，長租公寓規(guī)模快速擴(kuò)張，短短兩年內(nèi)，頭部運(yùn)營商管理房源數(shù)量升至以十萬計(jì)，較2015年普遍增長百倍。
如此高效的收房速度也為長租行業(yè)埋下“高收低租”的風(fēng)險(xiǎn)隱患——因高收低租囤積的大量房源成本較高，這些房源鎖定期長達(dá)5～10年，相當(dāng)于變相將長租公寓的固定成本鎖定在市場較高的水平，而在收入端，租金隨市場基本面波動(dòng)，不確定性較大。
按照歷史數(shù)據(jù)來看，長租公寓租金收入難以覆蓋成本。以蛋殼公寓為例，其2017年、2018年和2019年的租金費(fèi)用成本分別占收入的77.9%、81.2%和89.8%。扣除租金成本后，微小的利潤空間根本不足覆蓋其他運(yùn)營成本。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓2019年?duì)I業(yè)成本占收入的比重為144.2%，即使剔除與經(jīng)營房源規(guī)模不直接相關(guān)的成本，該比例依然高達(dá)108.88%。
這意味著如果沒有外部資金補(bǔ)充，長租公寓在既有規(guī)模下維持運(yùn)營，其流動(dòng)資金將迅速抽干，如果保持過去的經(jīng)營效率進(jìn)行擴(kuò)張，則會(huì)陷入規(guī)模越大虧損越多的循環(huán)。
兩難之下，長租公寓通常選擇的是繼續(xù)擴(kuò)張，而規(guī)模擴(kuò)張的最終目的，其實(shí)是尋求外部資金補(bǔ)充經(jīng)營現(xiàn)金流缺口。
從蛋殼公寓年報(bào)來看，長租行業(yè)的外部資金來源主要為戰(zhàn)略投資資金、銀行借款和租金貸。新派公寓CEO王戈宏曾在受訪時(shí)表示，投資方針對長租公寓的估值只看規(guī)模，不看地理布局，不看租客的支付能力，也不看品牌影響力，估值要素嚴(yán)重缺失，這也促使長租公寓沉迷于以規(guī)模稱王的發(fā)展模式。前我愛我家聯(lián)合創(chuàng)始人胡景暉也稱，長租公寓的模式“不是toC，也不是toB，是toVC的”。
而作為長租公寓另一重要資金補(bǔ)充工具的租金貸，本質(zhì)上是以租客信用作為信貸資產(chǎn)、以租客支付租金作為還款來源，因此，要獲取租金貸，長租公寓就必須回到擴(kuò)大房源規(guī)模、招攬新房客的老路。
可以想見，長租公寓被綁架在瘋狂擴(kuò)張的這輛戰(zhàn)車上騎虎難下。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好、租金上浮，或運(yùn)營時(shí)間足夠長，后續(xù)收房價(jià)格回歸理性、平滑成本，長租公寓還有可能迎來黎明。但在疫情陰影下，空置率和違約率雙雙上升，長租行業(yè)長夜難明，兩家成功赴美上市的長租公寓——蛋殼、青客也在今年雙雙倒下。
異化
隨著長租公寓危機(jī)屢屢爆發(fā)，圍繞租金貸的爭議也日益高漲。
“租金貸是租客和銀行之間的事。”一家長租公寓前員工認(rèn)為。
僅從法理而論，確實(shí)如此。北京市京師律師事務(wù)所律師孟博解釋，在“租金貸”中，涉及的法律關(guān)系包括：長租公寓與房主之間的房屋租賃法律關(guān)系、長租公寓與承租人之間的轉(zhuǎn)租法律關(guān)系、承租人與金融平臺(tái)之間的貸款法律關(guān)系等。前兩個(gè)法律關(guān)系出現(xiàn)問題，或者解除后，第三個(gè)法律關(guān)系并不當(dāng)然解除。因此，長租公寓對房主違約后，承租人除了可能要面臨“無家可歸”的局面外，還得按期向金融機(jī)構(gòu)償還貸款。
從風(fēng)控角度看，租金貸也無可厚非。IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，首先，租金貸具備明確的還款來源，也就是租客支付的租金；其次，租金貸的信用主體是租客，足夠分散，風(fēng)險(xiǎn)離散程度高，大面積違約風(fēng)險(xiǎn)小，這樣的信貸場景在金融邏輯上是沒有問題的。
但在現(xiàn)實(shí)情況中，本是滿足租客消費(fèi)信貸需求的租金貸，已異化為長租公寓的主要融資工具，長租公寓成了租金貸真正迫切的需求方。
“目前，我們大量的資金來源包括與租金融資相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付款以及居民預(yù)付款。”蛋殼公寓在2019年年報(bào)中稱，與租金融資相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付款即指租金貸。年報(bào)顯示，2019年，蛋殼公寓融資來源中，租金貸占比過半。
此外，2017年、2018年和2019年，共有91.3%、75.8%和65.9%的蛋殼公寓租客采用了租金貸。青客公寓也不遑多讓，截至2019年度，使用租金貸的青客公寓租客占比為62.6%。而胡景暉公開表示，從市場調(diào)研結(jié)果來看，只有30%的租客有使用租金貸的真實(shí)需求。
“金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際已由作為信貸主體的租客轉(zhuǎn)移到作為助貸機(jī)構(gòu)的長租公寓身上。”一位金融從業(yè)者說。
長租公寓也曾寄希望于開拓其他融資渠道，以降低對租金貸的依賴。2017年1月，魔方公寓發(fā)行長租行業(yè)首單資產(chǎn)證券化(ABS)產(chǎn)品，發(fā)行總額3.5億元，底層資產(chǎn)為預(yù)期租金收入和租金貸，自如等長租公寓也陸續(xù)跟進(jìn)。但2018年以后，跑路、暴雷事件徹底破壞了長租行業(yè)的市場信用，此類ABS產(chǎn)品逐漸銷聲匿跡。
這也與長租公寓自身遲遲無法盈利有關(guān)。柏文喜表示，長租公寓現(xiàn)金流遲遲無法轉(zhuǎn)正，難以滿足ABS投資者的需求。
另一位資產(chǎn)證券化研究人士則表示，長租公寓發(fā)行ABS的核心問題在于其基礎(chǔ)資產(chǎn)是租金貸，在這一模式下，其本質(zhì)與租金貸相同，都是信用風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)配，等于空手套白狼。“國外大部分公寓發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品都是以自持物業(yè)產(chǎn)權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，但國內(nèi)這些采用輕資產(chǎn)運(yùn)行模式的‘二房東’們，沒有自持物權(quán)，以租金貸發(fā)ABS，其融資信用主體從租賃機(jī)構(gòu)變成租客，這還談什么融資？”
隨著經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)開始暴露，資本趨于謹(jǐn)慎，融資渠道漸少，租金貸幾乎成為長租公寓“騎虎難下”的最后選擇，仍留在局中的金融機(jī)構(gòu)，也在無意中成了長租公寓“接盤方”。
事實(shí)上，自2018年，長租行業(yè)現(xiàn)金流危機(jī)開始浮出水面，平安銀行、招商銀行等大行已陸續(xù)對租金貸按下暫停鍵，但仍有多家金融機(jī)構(gòu)涉足其中。青客公寓年報(bào)披露，其與11家金融機(jī)構(gòu)建立了合作，其中包括上海華瑞銀行、網(wǎng)商銀行等民營銀行。此次蛋殼風(fēng)波也將主要合作方微眾銀行卷入其中。
也有國有大行設(shè)計(jì)的租金貸產(chǎn)品可繞過“二房東”直達(dá)業(yè)主。建設(shè)銀行于2017年率先推出全國首個(gè)個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”，據(jù)了解，該貸款申請成功后，將直接通過建行自建的租賃平臺(tái)建融家園撥付給房東，不會(huì)在中介處形成資金沉淀。
前路
日前，我愛我家將接手蛋殼的市場傳言迅速發(fā)酵，引發(fā)資本市場異動(dòng)。但一位知情人士告訴證券時(shí)報(bào)·券商中國記者，蛋殼公寓資金缺口巨大，總敞口或達(dá)百億，多家潛在投資方在初步接洽后，都不愿接下這個(gè)燙手山芋。
“蛋殼的結(jié)果可能就是把還有價(jià)值的資產(chǎn)清理出來，找其他企業(yè)來接手。”柏文喜判斷，對任何公司而言，直接將蛋殼公寓整體承接都存在較大的顧慮，但如果將其收房協(xié)議、租房合同形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)行清理，或許還能找到承接方。
這一處理方式已有先例。記者從一位業(yè)主處獲悉，今年上半年，資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難的青客公寓就將部分房源轉(zhuǎn)讓給了建行旗下的建融家園，其中也包括他交與青客托管的房源，目前該名業(yè)主已與建融家園重新簽約。
值得注意的是，市場翹首以盼的長租行業(yè)監(jiān)管規(guī)范已在路上。今年9月8日，住建部發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見稿)》已擬將長租公寓“租金貸”納入監(jiān)管范疇，支持直轄市、設(shè)區(qū)的市級政府建立住房租賃資金監(jiān)管制度，并提出拓寬長租行業(yè)融資渠道，包括支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)等。
中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融科技研究室主任尹振濤表示，目前已出臺(tái)的監(jiān)管文件多屬地方政府的部門規(guī)章，針對的對象是長租公寓而非金融機(jī)構(gòu)，例如部分地區(qū)推出的風(fēng)險(xiǎn)防控金模式等，或?qū)ζ髽I(yè)正常的商業(yè)運(yùn)行造成影響。
“從金融監(jiān)管入手可能對規(guī)范長租行業(yè)更有效，但這還需要多部門進(jìn)行聯(lián)動(dòng)。”他表示，實(shí)際上，租金貸模式更類似于助貸模式，這類業(yè)務(wù)模式在金融監(jiān)管政策上是有范例的，所以現(xiàn)在主要問題是如何執(zhí)行。
對此，他建議，首先，金融機(jī)構(gòu)要對場景方資質(zhì)進(jìn)行風(fēng)控，選擇合規(guī)、合法的機(jī)構(gòu)；第二，雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系應(yīng)明晰，流程要嚴(yán)格把控；最后是專款專用和資金安全問題，不能挪用客戶資金，或采用銀行存管方式。工商執(zhí)法部門則可以從收費(fèi)期數(shù)等方面進(jìn)行限制。
“目前多地地方政府組建了聯(lián)合工作整治小組，由住建局牽頭，相關(guān)部門配合，摸查轄區(qū)內(nèi)長租公寓中介機(jī)構(gòu)開展租金貸業(yè)務(wù)的情況，以及涉及租金貸規(guī)模。”一位地方金融監(jiān)管研究院人士透露。
他認(rèn)為，中低收入消費(fèi)者存在真實(shí)的租金貸需求，未來應(yīng)該不會(huì)完全禁止租金貸，而是會(huì)在存量的基礎(chǔ)上進(jìn)行整頓使之規(guī)范化，特別是加強(qiáng)租金賬戶監(jiān)管，實(shí)時(shí)監(jiān)控資金流向。
“必須徹底推翻利用租金貸杠桿拼規(guī)模的行業(yè)現(xiàn)狀，回歸吃租金差的商業(yè)模式，行業(yè)才有健康可持續(xù)發(fā)展的可能。”柏文喜說，“否則，這個(gè)行業(yè)就沒有未來。”
北京買房避免的坑
在北京買房，需要避開以下常見的坑：
剛需選房“貪大求全”：剛需購房者通常預(yù)算有限，目標(biāo)房源總價(jià)一般在500萬以下，購房主要為居住。很多剛需族想一套房滿足所有需求，既求居住舒適、配套純熟，又要升值空間，結(jié)果忽略了核心需求。建議剛需先明確最核心需求，接受其他方面的不完美。總想撿漏“法拍房”：法拍房雖起拍價(jià)通常為市價(jià)七折左右，但存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。一是收房難，可能出現(xiàn)老賴拒不騰房、其他債權(quán)人占據(jù)房屋、房屋有租約等情況；二是稅費(fèi)高，交易稅費(fèi)基本由買家承擔(dān)，若拍的是原屬公司名下的房子，還需繳納高昂土地增值稅，且要補(bǔ)交原房主拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等；三是落戶難，法院不負(fù)責(zé)解決戶口問題，若原房主拒絕遷出戶口，買家落戶會(huì)很麻煩。對頂層、一層持有刻板印象：有人認(rèn)為頂樓冬冷夏熱、容易滲水，一樓采光不足、容易返潮，這些觀念在如今北京新房市場已過時(shí)。現(xiàn)在多數(shù)新盤對頂樓會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的保溫隔熱和防水處理，一樓會(huì)有地下車位和儲(chǔ)藏室，還會(huì)進(jìn)行嚴(yán)密防潮施工，樓間距大的小區(qū)一層采光也較好。遇到一層贈(zèng)花園、頂層贈(zèng)露臺(tái)的情況，可結(jié)合實(shí)際考慮。其他常見誤區(qū)：包括買環(huán)京地區(qū)房產(chǎn)，其保值增值性差，易貶值；購買鋪?zhàn)印⒐⒌龋蝗钯I房，未充分利用貸款杠桿；胡亂賣房，賣掉城區(qū)老房買郊區(qū)新盤；盲目在海南等地買房。新房交房時(shí)要交哪些費(fèi)用
新房交房稅費(fèi)
1、契稅：非普通住宅契稅按4%征收，普通住房標(biāo)準(zhǔn)為按1.5%征收。個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房契約按1%征收。各城市具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略有不同。
2、住房維修基金：商品房銷售時(shí)，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2-3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。
房屋維修基金實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目，不得挪作他用。專用基金實(shí)行“錢隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。
3、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：有的開發(fā)商是辦證時(shí)才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。
4、證照印花稅：5元/本。
5、工本費(fèi)：10元/本。
開發(fā)商收取的費(fèi)用
1.房款尾款：根據(jù)雙方合同約定。
2.面積差額款：根據(jù)商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書。
3.裝修變更費(fèi)用：根據(jù)業(yè)主與開發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議。
4.車位款：針對需要購買車位的業(yè)主，雙方需另行簽署合同(原購房合同約定贈(zèng)送車位的除外，但要注意車位是有產(chǎn)權(quán)的)
5.寬帶、有線電視開通費(fèi)：可以向自愿接受相關(guān)服務(wù)的購房人收取，但不應(yīng)在交房時(shí)強(qiáng)行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的購房人收費(fèi)。建議裝修完后再交納比較合理，否則可能會(huì)多交幾個(gè)月的服務(wù)費(fèi)。
6.其它增值服務(wù)項(xiàng)目開通費(fèi)用：商品房買賣合同中沒有單獨(dú)約定的，均可以不交。
物業(yè)管理收取的費(fèi)用
1.物業(yè)管理費(fèi)用：以合同約定為準(zhǔn)。
2.北方城市供暖費(fèi):物業(yè)公司沒有權(quán)利強(qiáng)行和提前收取這筆費(fèi)用，更沒有權(quán)利以此作為不交付房屋的理由。
3.水、電費(fèi)周轉(zhuǎn)金或保證金：有部分物業(yè)會(huì)收取，但費(fèi)用最高不宜超過常規(guī)家庭3個(gè)月的水電費(fèi)用(分戶計(jì)量除外)
4.停車管理費(fèi)
物業(yè)裝修管理收取的費(fèi)用
1.裝修保證金：沒有明確規(guī)定，但收費(fèi)不應(yīng)過高，且無特殊原因必須退還。
2.裝修管理費(fèi)
3.垃圾消納費(fèi)
4.裝修施工臨時(shí)出入證制證費(fèi)：沒有明確規(guī)定，原則上不超過5元/證。
新房交房費(fèi)用繳納注意事項(xiàng)
公共維修基金：何時(shí)交納、由誰收取、日后管理使用等。按規(guī)定，公共維修基金應(yīng)在入住時(shí)交納。有不少開發(fā)商在交樓時(shí)，以各種借口強(qiáng)迫買房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”公共維修基金和契稅。對此，業(yè)主有權(quán)拒絕。
契稅：按規(guī)定，契稅應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)交，有很多開發(fā)商會(huì)要求入住前就交，業(yè)主們完全可以拒絕。契稅在國內(nèi)只有稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的單位才有權(quán)收取，物業(yè)公司是無權(quán)向業(yè)主收取的。
大、中維修基金：目前有不少物業(yè)公司，利用早于交納維修基金規(guī)定出臺(tái)的北京關(guān)于普通住宅和高檔住宅物業(yè)管理的收費(fèi)規(guī)定，誤導(dǎo)業(yè)主在交納共同維修基金的同時(shí)，在收房時(shí)再交納大、中修費(fèi)，對這種重復(fù)收費(fèi)的做法，業(yè)主有權(quán)拒絕。具體可見國土和房管局《關(guān)于建立公共維修基金后中修費(fèi)收繳等有關(guān)問題的通知》。
總體而言，業(yè)主在收樓時(shí)只需按照購房合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定，交齊收樓時(shí)應(yīng)交納的購樓款，建設(shè)單位就應(yīng)將鑰匙直接交給買房人，如果買房人和建設(shè)單位在簽訂購房合同時(shí)對《房屋使用、管理、維修公約》進(jìn)行過承諾，還應(yīng)交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費(fèi)用。
物業(yè)費(fèi)：一般來說，物業(yè)管理費(fèi)交一年，具體以合同約定為準(zhǔn)。
北方城市取暖費(fèi)：一般情況，對物業(yè)公司代收的取暖費(fèi)，買房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權(quán)拒絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費(fèi)。
其他各種收費(fèi)：交房時(shí)，開發(fā)商可能會(huì)列出的相當(dāng)多的費(fèi)用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費(fèi)。如開發(fā)商會(huì)要求業(yè)主交納電力增容費(fèi)，煤氣、天然氣、電話等初裝費(fèi)、開通費(fèi)等等。對此，也完全可以拒絕。具體可見《商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》，該文件明確規(guī)定對于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包涵在房價(jià)之內(nèi)。那么除了在合同中明示在交房時(shí)另行收取的，都屬于“未予標(biāo)明的費(fèi)用”。同樣，購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房時(shí)需另外收取費(fèi)用的，在交房時(shí)也不應(yīng)就相關(guān)項(xiàng)目收取各種名義的初裝費(fèi)、開通費(fèi)。如果在合同外新增加設(shè)備，則可向自愿接受相關(guān)服務(wù)的買房人收取，但不應(yīng)在交房時(shí)強(qiáng)行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的買房人收費(fèi)。
長租公寓現(xiàn)大規(guī)模提前解約 高價(jià)搶房后遺癥出現(xiàn)！
最近一段時(shí)間，蛋殼公寓爆雷的新聞?lì)l頻登上新聞?lì)^條，房東收不到房租，租客被驅(qū)逐后無家可歸。
近期，記者了解到，目前曾“高價(jià)拿房”的長租公寓機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了“提前解約”等問題，甚至連長租領(lǐng)域大型頭部企業(yè)也不能幸免，機(jī)構(gòu)同房東和租客大量提前解約。
與房東大量提前解約
王麗告訴記者，2018年9月，自己將北京朝陽區(qū)的房子委托給一家知名大型長租公寓機(jī)構(gòu)，雙方合同的期限是三年，月租金6100元，但11月初，租期還未到，機(jī)構(gòu)就要求與王麗解約或者協(xié)議降租金。該機(jī)構(gòu)提出的解決方案有兩個(gè)，一個(gè)是雙方解約，機(jī)構(gòu)付兩個(gè)月租金作為違約金給房東，房東需要返還1.8萬元的裝修費(fèi)，以及服務(wù)質(zhì)量保證金；一個(gè)是協(xié)議降租金，租金每月改為5100元。
“機(jī)構(gòu)的工作人員與我們溝通時(shí)態(tài)度蠻橫，也沒有明確解約的原因，說解約條件就這樣，給了我們很大的壓力，每天想到這件事就覺得堵心”王麗表示無法接受，她認(rèn)為，合同還沒到期，機(jī)構(gòu)提出毀約，反而要求業(yè)主返還裝修款，這明顯是不合理的。
據(jù)王麗介紹，當(dāng)時(shí)機(jī)構(gòu)僅僅為房子添置了微波爐、電視、熱水器、簡易家具等設(shè)施，而且當(dāng)初約定合同到期后屋內(nèi)的裝修和家電是要送給房東的。另外，王麗指出，當(dāng)初與機(jī)構(gòu)簽署的租期為三年，第一年的空置期約定為三個(gè)月，第二年和第三年為一個(gè)月，但據(jù)王麗觀察，房子在交給機(jī)構(gòu)后十天左右，房屋內(nèi)部裝修就已經(jīng)完成，緊接著房子就被租出去了，完全沒有給出空置、通風(fēng)、晾曬的時(shí)間。
雖然機(jī)構(gòu)仍然按月按時(shí)給王麗交付房租，但王麗卻在擔(dān)心，這家機(jī)構(gòu)會(huì)不會(huì)像其他長租公寓一樣跑路，害怕租金拿不回來，到時(shí)候勢必會(huì)和租客發(fā)生矛盾。
和王麗遭遇類似的房東還有很多，一個(gè)全國維權(quán)qq群內(nèi)已經(jīng)達(dá)到了1400多人。王麗表示，這個(gè)機(jī)構(gòu)最近在“各個(gè)擊破”，會(huì)單獨(dú)約談房東，如果房東好說話，那么大概率會(huì)按照他們的條件簽署解約協(xié)議，那么大部分損失就由房東來承擔(dān)。
據(jù)了解，多數(shù)長租公寓機(jī)構(gòu)有大量的房源是在2017年至2018年簽下的，但今年以來北京房租出現(xiàn)下降，機(jī)構(gòu)的盈利空間已經(jīng)越來越小，這讓主要依靠吃差價(jià)的二房東模式的長租公寓機(jī)構(gòu)難以生存。李麗介紹，當(dāng)初2018年機(jī)構(gòu)和自己簽約時(shí)的房租為6100元，平臺(tái)經(jīng)過裝修后向外出租的價(jià)格為7000元，但2020年的市場價(jià)已經(jīng)難以達(dá)到這個(gè)水平。記者查閱相關(guān)房產(chǎn)平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)同等戶型的房源月租金已經(jīng)降為6500元左右，部分房源的月租金已經(jīng)標(biāo)到了5500元。
在大規(guī)模與房東解約的同時(shí)，租客也有很多被平臺(tái)強(qiáng)制解約的情況，有租客反映，在房子內(nèi)住的好好的，最近卻被平臺(tái)通知解約，但沒有提違約金賠付。也有租客表示，只有頻繁的溝通，多次向監(jiān)管部門反映問題，機(jī)構(gòu)才會(huì)賠付違約金。
長租公寓行業(yè)暴雷
年初以來的疫情黑天鵝，加速了一大波長租公寓企業(yè)的爆雷，包括青客、蛋殼等大品牌企業(yè)，均有負(fù)面新聞傳出。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄分析，疫情成為長租公寓爆雷的催化劑，長租公寓存在著投入成本高，租金回報(bào)率低，回報(bào)周期長的特點(diǎn)。突發(fā)的疫情導(dǎo)致長租公寓出租率顯著下降，空置率上升，最終導(dǎo)致長租公寓現(xiàn)金流緊張。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受記者采訪時(shí)表示，長租公寓機(jī)構(gòu)收縮戰(zhàn)略，大量與房東和租客解約，是機(jī)構(gòu)自救的一種表現(xiàn)，說明機(jī)構(gòu)的資金鏈已經(jīng)非常緊張。前幾年由于規(guī)模大戰(zhàn)，機(jī)構(gòu)的收房成本非常高，在今年租金下行的市場條件下，機(jī)構(gòu)要維持運(yùn)營就很難。
為什么長租公寓會(huì)出現(xiàn)如此多的問題呢？景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉告訴記者，如同P2P，共享單車等問題一樣，這幾年，為了創(chuàng)新放松了監(jiān)管，導(dǎo)致某些新興行業(yè)在資本的挾持下嚴(yán)重跑偏，讓社會(huì)和消費(fèi)者付出了沉重的代價(jià)。
胡景暉分析，長租公寓頻頻爆倉，根源于其商業(yè)模式天然存在缺陷，表現(xiàn)為高進(jìn)低出、長收短付、短錢長投。資本加持下爭搶房源高價(jià)收房，尤其是2017年和2018年，很多長租公寓以高出市場價(jià)20%-40%的租金從業(yè)主手里收取房源。為爭搶租客又低價(jià)出租，降低租金以出貨。
如何對長租公寓實(shí)施監(jiān)管，防止行業(yè)進(jìn)入下墜的深淵，成為了行業(yè)關(guān)注的大問題。對此，胡景暉表示，對長租公寓的監(jiān)管可以參考銀行監(jiān)管，資金、押金等均應(yīng)進(jìn)入政府指定的資金監(jiān)管賬戶，資金進(jìn)出要可見、可控，要有保證金或準(zhǔn)備金制度，準(zhǔn)備金外的錢可以動(dòng)用，但要設(shè)立規(guī)則。
面對市場變局，未來長租公寓行業(yè)將會(huì)發(fā)生哪些改變呢？陳霄表示，從長租公寓機(jī)構(gòu)本身來看，隨著行業(yè)集中度不斷提升，加之疫情的沖擊下，這種野蠻擴(kuò)張的模式已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前的市場環(huán)境，未來長租公寓機(jī)構(gòu)必將走向精細(xì)化運(yùn)營道路，對機(jī)構(gòu)的運(yùn)營能力提出了更高的要求，在服務(wù)水平和產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面都面臨著創(chuàng)新和提高，行業(yè)將向著更加精細(xì)化、規(guī)范化的方向發(fā)展。
這個(gè)行業(yè)的是否還有廣泛的前景呢？柏文喜分析，房屋租賃是市場上的剛性需求，未來長租公寓依然會(huì)有廣闊的生存空間。現(xiàn)在國家出臺(tái)了許多監(jiān)管措施，包括資金監(jiān)管等方向，這就決定了資金實(shí)力較弱，或者模式有問題的企業(yè)會(huì)被市場淘汰，留下來好的企業(yè)，大浪淘沙后這個(gè)行業(yè)會(huì)更加健康。
為什么旅游加收房錢
旅游加收房錢的原因
旅游過程中，有時(shí)會(huì)遇到需要額外支付房錢的情況。這一現(xiàn)象主要源于以下幾個(gè)原因：
一、酒店特殊服務(wù)或設(shè)施的使用
旅游中的住宿通常涵蓋了基本的住宿費(fèi)用，但有時(shí)酒店會(huì)提供一些額外的服務(wù)或設(shè)施，如健身房、游泳池、SPA服務(wù)等。若使用了這些額外的服務(wù)，可能需要支付額外的費(fèi)用。此外，如果選擇了更高級的房型，如套房、海景房等，這些房型的價(jià)格往往高于基礎(chǔ)房型，因此也會(huì)產(chǎn)生額外的房錢。
二、旅游旺季需求影響
在旅游旺季，尤其是節(jié)假日或旅游高峰期，酒店房間供不應(yīng)求，價(jià)格通常會(huì)相應(yīng)上漲。這種季節(jié)性的價(jià)格上漲可能包含在旅游套餐中，也可能需要游客另行支付。
三、預(yù)定政策的不確定性
在預(yù)定酒店時(shí)，一些酒店的預(yù)定政策可能不夠明確。雖然初始報(bào)價(jià)可能只涵蓋了基礎(chǔ)住宿費(fèi)用，但可能存在額外的收費(fèi)項(xiàng)目，如早餐費(fèi)、停車費(fèi)等。這些額外費(fèi)用可能未在預(yù)定初期明確告知，導(dǎo)致在結(jié)賬時(shí)需要額外支付。
四、附加的旅游體驗(yàn)或活動(dòng)
部分旅游套餐中會(huì)包含特定的活動(dòng)或體驗(yàn)，如景區(qū)導(dǎo)覽、特色餐飲等。這些活動(dòng)或體驗(yàn)可能需要額外的費(fèi)用，而這些費(fèi)用可能不包含在基礎(chǔ)的旅游費(fèi)用中，需要在旅游過程中另行支付。
為了確保旅游過程中的透明消費(fèi)，游客在選擇旅游產(chǎn)品或酒店服務(wù)時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀并了解相關(guān)的費(fèi)用明細(xì)，對于可能的額外費(fèi)用，應(yīng)在預(yù)定和支付時(shí)與酒店或旅行社進(jìn)行確認(rèn)。這樣，可以避免在旅游過程中出現(xiàn)不必要的費(fèi)用困擾。
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